부동산 공부 - 분양권 전매란 무엇인가?

분양권 전매란?

분양권이라는건 알겠는데 전매? 전메가 뭘까요? 전매는 쉽게 말해서 분양권을 타인에게 파는겁니다. 분양권은 새 집(아파트)에 대한 구매 확정권이라고 생각하시면 됩니다. 한국에서 부동산으로 돈을 벌 수 있다라는 이야기가 나온 큰 요인 중 하나가 바로 이 분양권 전매입니다.

똑같은 비유는 아니지만 굳이 찾자면 암표라고 생각합니다. 유명 가수의 콘서트 티켓이 오픈되면 티켓팅 하기 위해 사이트 오픈런을 많이들 하시죠? 이때 서버가 터지고 난리도 아닙니다. 그리고 5분도 안 되어 매진이 되곤 합니다. 청약 신청을 해서 순위에서 밀리면 당첨이 안 되는 것 같은 개념인 것입니다. 근데 문제는 어렵게 구한 이 콘서트 티켓을 순수 팬이 아닌 장사꾼들이 프로그램을 써서 구매를 해두고 여기에 로열티 가격을 더 붙여서 되팔렘을 합니다. 콘서트 티켓이 그만큼 가치가 있기 때문입니다. 그럼에도 불구하고 소비자는 울며 겨자먹기 식으로 구매를 합니다. 콘서트 주최측에서는 이런 되팔램 암표 상인을 저지하고자 여러 제한을 걸어두고 있긴 하지만 그 효과는 매우 미미하다고 할 수 있겠습니다.

분양권도 똑같습니다. 말씀드렸듯 한국의 부동산 과열 및 열풍, 돈을 이걸로 벌었네~ 하는건 대부분 분양권 전매 때문이라고 언급해드렸죠? 정부에서는 이런 분양권 투기꾼을 처단하기 위해서 여러 제도를 걸어두고 시행하고 있습니다. 대표적으로 전매제한 기간, 분양권 양도차익에 대한 중과세, 실거주 의무 등이 이것입니다. 이런 정책들은 투기꾼이 아닌, 실제로 내집마련을 위한 서민층을 위해서 시행되는 제도죠. 그렇잖아요? 콘서트도 그렇고 대부분의 소비자는 되팔렘을 할 생각이 없습니다. 그저 돈을 주고 좋아하는 가수의 콘서트를 즐기려는 것 뿐입니다. 분양권을 얻으려는 대부분의 입주자도 그러합니다. 그저 좋은 아파트에 입주해서 행복하게 살고 싶은 마음 뿐인 것입니다. 그렇기때문에 나라에서 순수 입주민들을 돕고자 여러 정책을 시행중인 것입니다.

분양권 전매가 허용되는 경우

대부분 신축 아파트는 분양권 전매가 금지되어 있지만 예외적으로 허용되는 경우가 있습니다. 분양권이 있는 사람이 진짜 피치못할 개인 사정으로 전매를 해야 하는 상황이라면 가능할 수 있습니다. 그렇지만 확률은 극히 낮고요. 전매가 허용되는 가장 확실한 경우는 바로 시공사(건설사)가 아예 계약 옵션으로 걸어두는 경우입니다. 이런 경우에는 분양권 전매 조건을 잘 살펴보시고 계약서에 서명을 하셔야 합니다. 뭐 너무 당연한 소리죠?

주의사항

건설사가 분양권 전매를 허용한다해도 시간이 무한정으로 제공되는 경우는 잘 없습니다. 이런 경우에는 대부분 분양권 전매 기간이 제한됩니다. 현재 청약에 당첨된 뒤 1년 이내에 분양권을 팔 경우, 시세차익의 70%를 양도세로 납부해야 합니다. 2년 이내에 판매할 경우에는 차익의 60%가 양도세로 부과됩니다. 여기에 지방소득세 10%가 추가로 붙기 때문에, 실제 세부담은 66% ~ 77%에 이릅니다. 이러한 세금 중과는 2년 이내에 분양권을 전매하는 행위를 단기 시세차익을 노린 투기행위로 간주하기 때문입니다. 만약 분양가 10억원인 아파트 분양권을 당첨일로부터 1년 이내에 11억원에 매도하면 세금으로만 7700만원을 내야 한다는 의미에요. 이익이 1억원이고 이 1억에 대한 77%의 세금은 7700만원인 것입니다. 결국 순수 차액은 2300만원이 됩니다. 세금이 생각보다 크죠?

따라서 분양권 획득 이후 해당 기간동안 전매를 하지 못하게 되면 이후에는 강제적으로 내집이 되어버립니다. 그러니 단순히 부동산으로 돈을 벌 목적으로 분양권 전매 장사를 하는건 상당히 어리석은 일이라고 생각해요. 어떤 시공사의 아파트인지, 실제로 본인이 이 아파트에서 살게 된다고 생각하고 그만한 매력이 철철 넘쳐 흐르는지를 잘 따지시고 분양권을 확보할 필요가 있겠습니다. 유명 가수의 콘서트 티켓 가치처럼 말입니다.